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按：3月6日，纽约高线公园设计者、建筑师里卡多·斯科菲迪奥（Ricardo Scofidio）示寂，享年89岁。斯科菲迪奥与两位结伙东说念主共同创立的“Diller Scofidio + Renfro”（DS+R）事务所，设计了好意思国奥林匹克博物馆、洛杉矶布洛德博物馆、天津茱莉亚音乐学院、扎里亚季耶公园等。其中，纽约高线公园于2009~2019年分阶段灵通天元证券配资服务平台介绍｜专注股票配资与交易布局优化，成为全球著名的地标，促进了房地产开荒和办事。旅好意思学者、估计打算师罗雨翔在《创造大齐会》一书中，讲究了高线公园的开荒进程零碎影响，并对表情的遗憾提议了驳倒。本文图文由后浪典籍授权选摘。
在20世游记将阻隔时，位于曼哈顿西部的一条老旧高架铁路日益衰退。这条铁路于1934年由过去的纽约中央铁路公司开荒，穿行于切尔西区、肉类加工区等社区内的仓库和楼房之间，主要用于货色的运输。忙碌的铁轨曾是曼哈顿西部华贵工业景不雅的绚烂。关联词，自20世纪60年代起，跟着产业的转换和新式交通用具的流行，纽约的铁路经济初始萎缩。之后的数十年间，政府和当地业主不休地提议要将这条铁路撤销的计算。可是，由于一系列与产权、法律和表情成本探究的成分，这些要将铁路撤销的计算并莫得被迅速实践。过去的东说念主们可能压根无法想象，千禧年后，那条也曾摒弃的铁路非但莫得被撤销，反而变成了纽约最具东说念主气的全球空间之一。今天，这条铁路现有部分全长2.3千米，穿过城市中的25条街说念，以高线公园这座空中花圃的姿态，每年蛊卦800万来自全天下各个地方的访客，透顶改变了曼哈顿西部的空间、经济和社会口头。
弗成想议的起因
1980年，原高线铁路上行驶的临了一辆货车载着三车厢的冷冻火鸡经过了切尔西区。自那天起，铁轨便处于无东说念主使用的情景。之后的几十年内，关于这条高架铁路明天荣幸的争论便莫得停过。一些住在近邻的住户想要将铁轨保留住来，用来改建为之后东说念主们不错使用的市内全球铁说念交通步调。不外，当地大部分的地产持有者们则持反对不雅点，提议将铁路透顶撤销。
私东说念主地产持有者们的声息相称响亮也很首要，因为他们的地皮产权和高线铁路有平直关系。从法律的角度来说，铁轨和铁轨下方的地皮属于两种不同的财产；尽管其时的铁路公司具有铁轨自己的统统权，但私东说念主业主对繁密铁轨所经过的地皮持有统统权，而铁路公司对那些地皮仅有通行权云尔。在好意思国的产权法中，通行权是一种地役权，即一方使用另一方所领有的财产的职权。铁路从地皮上空经过，而铁路的统统者（铁路公司）不一定领有铁轨所经过的地皮的统统权——铁路公司之是以不错在他东说念主领有的地皮上经过，是因为双方签署了地役权/通行权条约。在20世纪30年代前后的纽约，开荒高线铁路的铁路公司与繁密地皮统统者签署了一系列的地役权条约，建立了高线铁轨所经过的地皮的上方空间的地役权，并将这些地役权从地皮统统者手上打发给了铁路公司。
地役权是长期、强制且不错被“秉承”的。这意味着，当初统统与高线铁路坚定了地役权条约的业主在明天进行任何与地皮探究的产权走动（如买卖、租借等）时齐必须附受骗先的铁路公司地役权条约，并要求统统明天的地皮买家齐要给与“地皮上方的铁轨通行权仍是通过地役权条约的面貌长期地转给了铁路公司零碎秉承东说念主和受让东说念主”这一条目。
恰是因为铁路公司对私东说念主地皮的地役权是长期性的，是以只消铁路还在，私东说念主业主对自身地皮的使用权就会受到阻抑。换句话说，关于掌持着高线铁路下方地皮统统权的私东说念主业主来说，铁轨就像他们脖子上的镣铐，其存在缩小了他们地皮的价值，何况不利于之后的房地产开荒开荒。因此，这些业主合营起来，鼎力解救将高线铁路撤销。
关联词在1992年，联邦政府惩办铁路的机构裁定：只好当私东说念主业主不错为所有铁路的撤销工程提供充足的资金和保障时，高线铁路才能被正当撤销。业主天然温煦飞扬，但无法知足这些条件，因此高线铁路暂时躲过了一劫。
其时，纽约市政府与私东说念主地产统统者态度疏通，也解救将铁路撤销，因为这样才好为曼哈顿西区明天的开荒开荒腾出更多的空间，有益于城市全体经济发展。于是，在20世纪的临了几年内，时任市长和其他官员也寻求着各式法律和政事道路，试图推动高线铁路的撤销工程。
在这手艺，铁轨的统统权和地役权又经转手，从当先的铁路公司转到了新东家CSX公司。CSX公司是一家策划铁路运输和房地产的上市公司，行为高线铁轨的新主东说念主，它并不急着将铁路撤销，而是转去推敲铁路明天用作商用或公园等用途的可能性——这引来了其时纽约市长和当地业主的猛烈起火。
终于，时辰来到世纪末的1999年，在一场社区委员会的公众会议上，铁路近邻确当地住户探究着高线铁路的明天所在。就在那场会议上，画家罗伯特·哈蒙德（Robert Hammond）和作者乔舒亚·大卫（Joshua David）踏实了。两东说念主并不知说念铁路明天究竟应该行为何用，但他们齐认同高线不应该就这样被撤销。于是，同庚，哈蒙德和大卫两东说念主组建了一个名为“高线之友”的私东说念主非渔利组织，用来激动保护高线的职责。
与之前尝试保护高线确当地热心住户不同的是，哈蒙德和大卫具有轶群的公关头脑。2000年，两东说念主找来著名影相师乔尔·斯滕菲尔德（Joel Sternfeld），并劝服铁路的新主东说念主CSX公司允许影相师来到鲜有东说念主至的铁轨上进行动期1年的影相纪录。在高线铁路被摒弃以及明天该何去何从备受争议的这些年间，轨说念上仍是灌木丛生，杂草厉害滋长，别有一番滋味。关联词，由于铁路并不向公众灵通，莫得任何市民曾上去亲眼见过铁路上长满植物的气候。那处的工业废地妥协脱滋长的绿色植物相伙同所打造出的高明的城市景不雅，齐被影相师斯滕菲尔德用放纵的艺术镜头逐一纪录了下来。其后，这组相片成为高线之友推动公园倡议职责的一大兵器——很多东说念主恰是通过斯滕菲尔德的相片，第一次直不雅地看到高线铁路上的景象，并对铁路的明天抱以各式联想。
借着专科影相师的相片所带来的能源，“高线之友”将前期职责的重点放在了举办各式以筹款为目标的步履上。哈蒙德和大卫这两位首创东说念主动用我方的外交成本，很快就让纽约的各色崇高社会名东说念主成为高线保护计算的解救者。有了名东说念主的参与，高线之友筹款步履的吸金身手惊东说念主：在一场由著名前锋设计师黛安娜·冯·弗斯滕伯格（Diane von Fürstenberg）为高线举办的慈善晚宴上，高线之友仅一个晚上就筹得了60万好意思元善款。各式收效的筹款步履和名东说念主的加入也为高线带来了很多主流媒体的报说念，进而引发了全社会愈加凡俗的关注。与此同期，两东说念主将大部分高线之友所筹得的资金用来聘用纽约最佳的讼师；这些高线之友的讼师谙习政府法例和铁路法，并将纽约市政府告上法庭，进一步阻截其时政府远程于推动的铁路撤销计算，为高线保护职责争取了更多可贵的时辰。
最终，试图将铁路撤销的时任市长莫得斗得逾期辰。在2001年，纽约市长改组，其时的新市长候选东说念主们与之前政府的气魄截然相悖，全部解救保护高线铁路——其中天然包括最终在选举中凯旋并于2002年就任纽约市长的迈克尔·彭博（Michael Bloomberg）。彭博觉得，将高线铁路保存下来并将其打形成一流的全球空间，非但不会阻截经济发展，反而将有益于曼哈顿的回复；在刚刚资历了“9·11”恐怖攻击事件的纽约，这种促进地区规回生力、纠合东说念主气的全球工程变得尤其首要。于是，在彭博的带头下，纽约市政府不再计算将铁轨撤销，并于2002年矜重向联邦政府惩办铁路的部门提议恳求，让高线铁路成为一座公园。之后，联邦政府初始对该计算进行审理。
有了政府的解救，高线之友的职责推动得越来越凯旋。2003年，高线之友举办了畅想高线明天的创意大赛，收到了来自全天下的720份参赛作品，也借此契机提高了高线在社会上的关注度。2004年，高线之友举办了矜重的公园设计竞赛，并最终遴荐著名景不雅设计所詹姆斯·科纳场域运工作务所和著名建筑公司迪勒、斯科菲迪奥和伦弗洛事务所来设计高线公园，获奖模子在纽约的当代艺术博物馆展出，供全天下的旅客观赏。终于，2005年6月，联邦政府矜重批准高线铁路可被改建为公园；同庚11月，铁轨的统统者CSX公司将铁路的统统权和地役权免费打发给了纽约市政府。高线公园的施工开荒于2006年矜重初始，一期和二期工程总造价1.5亿好意思元，绝大部分（近3/4）由纽约市政府买单，其他部分由联邦政府、州政府拨款和高线之友募捐支付。
2009年，高线公园一期开荒完成并向公众灵通，无数访客终于不错第一次来到铁轨上，享受纽约以及所有好意思国惟一无二的、由旧工业基础步调改建成的空中花圃。
一座公园的经济价值
高线公园的最高处距离大地约9米，上头栽种着210多种全心搭配的植物，这些天然景不雅和簇新的公园步调与部分保留住来的旧铁轨伙同，其别出机杼的设计令东说念主称说念。但更让访客感到新奇的是那种“腾空”穿梭于楼宇之间的体验，以及这种穿行所带来的新视角——公园傍边房屋的二、三楼的窗户和露台，当今则成为公众会途经的地方；行东说念主们穿梭于花卉树木之间，也端详着周围东说念主居住和办公的空间，带有一点偷窥的刺激。
行东说念主在高线上看原意，看原意的东说念主也在楼上看着行东说念主。跟着高线公园的收效，越来越多专诚为了迎合高线公园而设计的新建筑也应时而生。这些新建筑大多造型奇特，烘托并呼应了这座空中花圃所打造出来的全新城市体验。
字据统计，在高线公园灵通后的10年内，其一期和二期工程周围的新建楼房数目高达20栋。这些公园左近的建筑除了是访客眼中新奇的城市景不雅之外，亦然用来观赏高线公园的绝佳私东说念主不雅景台，具有很高的房地产价值。
字据对2011年至2016年间房屋销售数据的统计分析，高线公园一期左近区域内房地产的销售价增长了50.6%，且售价是其他相邻区域的2倍。甚而当曼哈顿其他地方的高端房产市集相对低迷的时候，高线公园左近的房价仍然坚挺——公园一期左近的新建高端住宅售价是相邻区域的2.3倍，公园二期左近的高端住宅售价则是相邻区域的3.1倍。跟着昔日用来运货的铁路变成了纽约最具特质和东说念主气的全球空间，往日工场、缺乏东说念主口和艺术家们所纠合的曼哈顿西区如今成了豪华住宅、宏构时装店、高端画廊积累的富东说念主区。
高线公园的收效讲解注解了设计质地高、着重稳当的全球空间不错培植左近房地产的价值，甚而对一个区域内的总体经济发展产生促进作用。关于想在曼哈顿买屋子的东说念主来说，如果能在高线公园左近置地，就非常于得到了稀世之宝的配套公园步调。开荒商见到这些市集信号，飘扬地加大了在高线公园左近的住宅地产投资和开荒，并请来明星建筑师打造出了各式争妍斗奇的建筑奇不雅。位于西28街520号的豪华公寓由好意思国最大的地产公司之一Related Companies开荒、普利兹克奖得主扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）设计，于2016年建成，包含39户高等公寓。
除了激活住宅市集之外，高线公园行为纽约的新旅游胜地，也为左近交易带来了绵绵不休的客流，大大促进了当地服装、餐饮、文化等行业的发展，打造出了盼愿盎然的商住羼杂街区。纽约著名的文化艺术机构惠特尼好意思国艺术博物馆也在高线公园置地——惠特尼博物馆的新馆于2015年建成，平直位于高线公园的进口，由著名建筑师伦佐·皮亚诺（Renzo Piano）设计，耗资4亿好意思元。
高线公园关于左近地块的价值促进作用是纽约房地产界的一则别传。事实上，在铁轨远景未卜、公园还在倡议阶段时，过去高线之友用来游说政府开荒公园并最终获取解救的主要论据之一即是铁轨改建为公园之后所能带来的经济价值。字据高线之友在2002年用来游说政府的经济分析叙述，高线公园建成后给周围房地产升值所带来的额外房地产税将会远远杰出政府投资开荒公园的市政府成本。过去的分析标明：公园一期和二期所需的市政府总参加为1亿多好意思元，而其将带来的房地产税升值瞻望在明天20年内累计为2.5亿好意思元，其投资陈说率相称可不雅。其后，在高线公园实质建成后，实践甚而远超了过去的预期——字据2014年的分析，跟着房地产市集的动听发展，高线带来的额外税收将在20年内达到累计9亿好意思元，比过去的预期还要逾越2倍多。
纽约市政府在大工程上老是算着瞩目标经济账，时常要让表情的收益大于支拨才能得到政客的认同；民间组织也深知政府的算盘，因此高线公园在区域畛域内的经济价值从一初始即是双方协商的首要议题，并成为最终让政府下决心解救并促成高线公园开荒的首要一环。
从头注视政府的变装
尽管高线公园的经济价值当今有目共睹，但在2002年彭博刚上任市长并晓谕解救高线公园时，当地那些一直想将铁路撤销的老业主其实仍对公园开荒持反对意见。
业主的反对其实亦然自便不经：天然群众齐分解公园建成后会将轨说念左近的房地产市集变得非常火爆，但关于地皮被高线地役权给阻抑住了的老业主来说，淆乱齐是别东说念主的，我方所持有的地皮上因为有铁轨的存在而建不了新居子、赚不了钱。
最终，照旧纽约市估计打算局出头，让老业主松了口，摆平了高线公园开荒前所靠近的临了一份阻力。为了劝服老业主，估计打算局从头制定了高线公园所在区域的开荒法例，遽然将蓝本无法开荒的铁轨下面的地皮“周转”了，摒除了老业主的挂牵。
具体来说，估计打算局设计了以高线公园为中心向双方放射30米宽的“高线开荒权转化走廊”，允许走廊内的地皮业主将自身地块未用完的容积率以市集价卖给左近特定区域内的其他地块业主。打个比喻，如果有一个地块紧贴着高线铁轨或在高线铁轨正下方，它的法定许可容积率是10，但因为铁轨的关系实质上只可开荒容积率为2的屋子，那么在新的估计打算下，那块地的业主不错将剩下的容积率为8的开荒权卖给相对隔离高线的地块的业主，买方则不错开荒总容积率为18的高楼（原先既有的10加上新购得的8）。这样一来，纽约市政府用天真实估计打算法例把紧邻高线被铁轨“套牢”的地皮给周转了，让老业主不错平直通过出售未使用的容积率来收成，顾及了老业主的经济利益，使他们解救高线的开荒，并促进了所有区域内更多新高楼的建成。
除了允许开荒权进行转化之外，估计打算局还将以高线一期二期放射出的近30万往往米、跨过10多条街的区域设定为“西切尔西特别估计打算区”，并救济了该区域的用地属性，提高了容积率。之前，该区域所涵盖畛域内主要齐是工业用地和交易用地，并有不少旷地和基开荒施，鲜有住宅用地，这和其东边仅一街之隔的住宅区颓丧失态。修改估计打算后，估计打算局增多了住宅开荒用地，大大提高了允许开荒的容积率，并竖立诸多能闪开荒商得到额外容积率的优惠计谋（比如：如果开荒商为高线公园的开荒出钱，或是开荒一定数目的经济型住房，齐可换取更高的容积率）。
原先，该工业区的容积率仅为5，估计打算局修改区画后，该区域内最高的基本容积率为7.5，再加上一系列额外优惠后最高可达12，非常于比之前允许的建筑密度增多了1倍还多。
之前提到纽约市政府是高线左近房地产开荒的获益者，但其实说到底，政府亦然房地产市集火爆的真确幕后推手。估计打算局的开荒权转化机制和“西切尔西特别估计打算区”，不仅打消了老业主的挂牵，还平直确保了新的大楼得以建成，高线公园对房地产市集的促进作用也因此从表面变成实践。政府在靠近大型全球表情和市集发展时，并不是抱着袖手旁不雅的气魄，而是积极制定新的游戏法例，熟知公众和私东说念主的利益，将资源朝着对政府最终指标有益的所在周转。
高线的遗憾
高线公园这座空中花圃也曾仅仅热心市民计算的“空中楼阁”：在这个表情建成之前，一切齐显得那么难以杀青。最终，在民间组织的强力游说、政府的开荒投资，以及新估计打算司法所开释出的强劲经济价值作用下，高线公园从想象变成了实践。
但如若要论成败，高线公园并非莫得不及。
首先，字据纽约市政府和高线之友坚定的合作条约，前者将负责公园的开荒，后者将负责公园的着重和运营。这关于政府来说是一笔好账，对民间组织来说却是一个繁重。因为开荒公园不错靠披发债券来融资，而着重和运营却得在每年作念到进出均衡，前者易，后者难；将着重和运营的包袱交给民间组织，为政府免却了不少的劳作，对民间组织而言却是具有挑战。高线之友的资金起头主要依靠社会捐赠（字据高线之友2019年的财政报表，其总收入为1800万好意思元，其中87%来自利东说念主捐赠，政府的拨款只占总收入的2%），非常于让全社会的热心东说念主士为市政公园的运营买单。
其次，高线的收效和左近房地产的火爆也会带来不良的社会影响。前文提到的房价飙升对开荒商和宽裕的地产投资者来说是件善事，关于当地的老住户来说却是恶梦。高线公园所处的切尔西区也曾是工业区，且紧邻政府建造的廉租房；关于住在公园近邻的低收入群体来说，这座新建成的旅客胜地非但没能成为他们平时平静的局势，反而由于其对房地产的推动作用而不休地蛊卦收入是他们3倍以上的富东说念主入驻，成为他们络续在社区糊口的恫吓。字据《纽约时报》的报说念，在高线公园旁的廉租房里出身长大的年青东说念主越来越感到我方明天无法络续在他们所闇练的街区生活：“每年（这个街区里的）房租齐在高潮。东说念主这样为了住房而叛逆，甚而齐无法享受生活，确切是不应该。
纵不雅高线公园的开荒史，以及政府在其中起到的作用，咱们会发现：纽约社会中不同阶级的利益在全球资源的估计打算和开荒中有着不同的重量。在专有产权的轨制框架下，地产统统者的利益受到高度的保护。尤其是在大型全球表情的激动进程中，一小部分地皮产权东说念主的反对可能会导致所有表情难以进行。在高线公园的案例里，关于持反对意见的地产统统者，纽约市政府苦思冥想，通过新的轨制设定来“谄谀”他们，而不是去松开或拿走他们的私利。何况，当公园表情最终建成后，受益于政府投资而赚得盆满钵满的照旧地产业和左近的产权统统者。至于地产统统者阶级之外的普通市民，天然他们得以分享高线公园这一流的市政步调，但在愈加深层的经济利益上——比如房租以及公园的着重基金，政府赐与的关注和保护主见是不够的。
纽约是否有契机让高线公园更好地均衡不同阶级之间的利益呢？这最终将取决于政事。
高线公园的收效为城市带来了强劲的价值。这些新创造出来的价值——尤其是房地产价值——如果不错被“高线之友”或政府“捕捉”起来的话，粗略就不错为公园的运营提供愈加安定、可不雅的资金起头，甚而被用于服务周围社区、为低收入东说念主口开荒新的经济型住房。这些捕捉价值的机制需要政府动用额外的政事成本、制定新的游戏法例（比如向地产商和业主征收额外的税费，或是将左近房产的税收收入存入一个用于公园和左近区域发展的专项基金）。关联词纽约市政府在大刀阔斧地动用了估计打算权力和政府表情资金来推动高线公园当先的开荒后，并未再络续使用我方的影响和力量来为公园长久的运营和左近社区的发展铺路，这是高线公园精通的收效背后的通盘暗影和遗憾。
《创造大齐会：纽约空间与轨制不雅察》
罗雨翔 著
后浪·上海三联书店 2024年8月
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罗雨翔
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